¿Cómo funciona una hipoteca?

Experto de TúCompara!
7 de agosto de 2022
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Tanto si estás empezando a informarte sobre el mundo de las hipotecas como si estás a punto de comprar una casa, posiblemente te estás encontrando con numerosos conceptos que no conoces que no hacen más que causarte dudas sobre cuál es el funcionamiento de una hipoteca y cuáles son los pasos para formalizarla (salvo que seas un experto en finanzas, claro)

Pese a que en España el préstamo hipotecario es uno de los productos financieros más comunes, aún para una buena parte de la población suscita muchas dudas respecto a sus condiciones, qué tener en cuenta, requisitos y cómo encontrar la mejor.

La firma de una hipoteca es uno de los momentos más señalados en nuestras vidas, ya que la gran mayoría únicamente firmaremos una a lo largo de nuestras vidas, y cometer un error en ese instante podría suponer un problema a largo plazo, ya que normalmente las hipotecas duran entre 20 y 30 años. Es importante que entiendas perfectamente cómo funcionan las hipotecas para que la contrates estando 100% seguro de lo que firmas.

En este artículo vamos a desgranar todo lo que debes saber antes de firmar una hipoteca, te aseguramos que si lo lees al completo sabrás perfectamente cómo funciona.

Así funciona una hipoteca

Una hipoteca, siguiendo la definición del Banco de España, es un «derecho real que grava un inmueble» y que, de forma generalizada se utiliza obtener financiación para compra de una vivienda u otro tipo de inmuebles como oficinas o locales. Se trata de un préstamo, en este caso «hipotecario» ya que la propia vivienda adquirida es la garantía de devolución de la cantidad prestada por parte de la entidad financiera.

Como cliente, cuando solicitas una hipoteca al banco y este te la concede, estás recibiendo un dinero con el objetivo de adquirir un inmueble, y te estás comprometiendo a devolverlo en las condiciones pactadas, es decir, en una serie de cuotas durante un tiempo determinado, y pagando una serie de intereses por diferentes conceptos.

El banco no es el co-propietario de la casa como mucha gente piensa

El propietario eres únicamente tú. Ahora bien, ya que la casa es la garantía de pago, si no devuelves el dinero prestado el banco podría llegar a ejercitar sus derechos sobre la casa (que es la garantía) para recuperar el dinero prestado y no devuelto, lo que conllevaría una ejecución hipotecaria y el banco se quedaría con la propiedad para saltar total o parcialmente la deuda impagada.

Las hipotecas están formadas por varios elementos. 

El funcionamiento de una hipoteca es muy similar al de cualquier otro préstamo y se compone por tres elementos fundamentales que debes tener siempre en mente.

  • Capital: Es la cantidad de dinero que el banco te financia, es decir, si adquieres una vivienda que cuesta 200.000€ y financias el 80%, el capital de la hipoteca serían 160.000€ y esa es la cantidad que el banco te presta.
  • Tipo de interés: Es lo que el banco te cobra por prestarte el dinero. Se trata de un porcentaje sobre el capital pendiente de devolver. Si tu tipo de interés es del 2% TAE, el banco obtendrá como beneficio extra al capital prestado un 2% anual del mismo.
  • Plazo: Es el tiempo acordado para devolver el dinero. Si firmas una hipoteca a 25 años, devolverás todo el dinero + los intereses mediante cuotas mensuales durante los próximos 25 años.

La combinación e estos tres elementos determinará nuestra cuota mensual y el coste de la hipoteca. Si devolvemos el dinero en menos tiempo, la cuota mensual será más alta, pero ahorraremos en intereses ya que nos lo prestarán durante un periodo de tiempo inferior. Si por el contrario ampliamos el plazo, la cuota mensual será más baja, pero el coste final de la hipoteca aumentará, ya que pagaremos intereses durante más tiempo.

¿Qué es y cómo funciona el tipo de interés de una hipoteca?

Es la cantidad que el banco nos cobra por prestarnos dinero. Se expresa en porcentaje sobre el capital a devolver y existen varios tipos de interés diferentes.

  • Tipo Fijo: Un interés estable e inamovible durante toda la la vida de la hipoteca fija. Siempre pagarás lo mismo sin depender de ningún factor externo.
  • Tipo Variable: Un interés que se suma a un índice (Euribor). Se expresa como Euribor + X% (Por ejemplo, Euribor + 0,90%) Esto quiere decir que si el Euribor se sitúa en el 0,75%, tu pagarás un 1,65% (0,75% + 0,90%). Tu cuota será revisada cada 6 meses y cambiará dependiendo de la evolución del Euribor, podría tanto subir como bajar.
  • Tipo Mixto: Es la combinación e ambas opciones. Durante un periodo de tiempo la hipoteca será fija y durante otro periodo variable. Por ejemplo: Primeros 10 años tipo fijo 2%, después variable Euribor + 1,15%.

Es vital que entiendas los tres tipos de hipotecas más generalizadas ya que tendrás que tomar la decisión de cuál escoger y lo mejor es que no tengas ninguna duda sobre su funcionamiento.

Además de atender al tipo de interés, a la hora de contratar una hipoteca también debemos fijarnos en otras dos tasas: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). 

TIN ¿Qué es?

La Tasa de Interés Nominal es el precio que te cobra el banco por prestarte el dinero. Equivale a un porcentaje del capital pendiente de devolver que no incluye ninguna otra comisión o gasto derivado de productos financieros vinculados.

TAE ¿Qué es?

La Tasa Anual Equivalente representa el coste efectivo del producto financiero. Se expresa en un porcentaje sobre el capital que incluye la TIN más todos los gastos y comisiones bancarias de la operación y cualquier producto vinculado a la misma.

¿Qué es la amortización?

La amortización es la fórmula utilizada para calcular las cuotas mediante las cuales vas a devolver el dinero que te ha prestado el banco. Dicha fórmula aplica el tipo de interés y plazo pactado, resultando de ella la cuota mensual correspondiente.

Existen varios sistemas de amortización:

  • Sistema de amortización francés: Es el más habitual en España y establece una amortización de capital creciente y un pago de intereses decreciente manteniendo una cuota estable. Es decir, durante los primeros años de la hipoteca pagarás más intereses y menos capital, y al final pagarás casi todo capital y muy pocos intereses. La fórmula para su calculo es C= V / (1-(1/(1+i))^N)/i)
  • Sistema de amortización alemán: A diferencia del francés, las cuotas van disminuyendo a lo largo de la vida de la hipoteca. Ya que los intereses se calculan en base al capital pendiente de devolver, según va pasando el tiempo se irán reduciendo. Las cuotas al final de la hipoteca serán mucho más bajas que al principio.
  • Sistema de amortización americano: A diferencia de los anteriores, amortizaremos el capital de una vez en un único pago y al final de la hipoteca. De esta forma pagaremos siempre los mismo intereses ya que el capital no se va devolviendo con el tiempo.

¿Cuánto tardaré en devolver la hipoteca?

Esto depende del plazo que hayas pactado con el banco y varía dependiendo de si te conviene más hacer un mayor esfuerzo para devolver antes el préstamo, o prefieres que sea más largo para tener cuotas más bajas. Ten en cuenta que cuanto más dure una hipoteca mas años estarás pagando intereses y por tanto, mayor será la cantidad total de intereses pagados.

Habitualmente las hipotecas se piden con un plazo de entre 20 y 30 años, según el INE la media se sitúa en 23 años.

Te dejamos un ejemplo para que lo entiendas mejor cómo afecta el plazo en la financiación de 160.000€ a la cuota y coste final de la hipoteca.

PlazoCuotaIntereses pagados
20 años824€37.918€
25 años674€42.284
30 años607€58.707€
Cálculos aproximados con un Tipo fijo 2,20% TIN

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

La contratación de una hipoteca conlleva una serie de gastos (además de la entrada) que debes tener muy presentes. Están formados por gastos preparatorios como la nota simple o la tasación, y gastos de formalización, como el registro de la propiedad o la notaría. Por supuesto, también tendrás que pagar impuestos por la compra de una vivienda.

Los gastos varían entre la compra de una vivienda de nueva construcción a la que aplica IVA (10%) o una de segunda mano a la que aplica ITP (en torno al 6-8% dependiendo de cada comunidad autónoma)

Algunos de los gastos deberás asumirlo tú como comprador, otros los asumirá el banco por obligación legal. Otros dependerá de la oferta (por ejemplo, la tasación)

Gastos hipoteca segunda mano 200.000€

GastosLo asume el BancoLo asume el Cliente
Entrada no financiada40.000€
Registro de la propiedad525€585€
Notaría1.150€1.000€
Gestoría450€121€
Impuestos1.761€12.000€
Tasación368€
TOTAL3.886€13.806€ gastos
+ 40.000€ de entrada
= 53.806€
Ejemplo en Madrid de EVO Banco

Gastos hipoteca nueva construcción 200.000€

GastosLo asume el BancoLo asume el Cliente
Entrada no financiada40.000€
Registro de la propiedad525€585€
Notaría1.150€1.000€
Gestoría450€121€
Impuestos1.761€21.500€
Tasación368€
TOTAL3.886€23.306€ gastos
+ 40.000€ de entrada=
63.674€
Ejemplo en Madrid de EVO Banco

¿Dónde puedo ver las condiciones la hipoteca que me ofrece el banco? 

Podrás realizar simulaciones en la web de prácticamente todos los bancos y una vez que tu solicitud esté en marca, tu gestor te facilitará toda la información. Ahora bien, ¿ esa información es vinculante? No, no lo es hasta que recibas un documento específico.

Este documento es la FIPRE, y es el documento que recoge todos los aspectos de la hipoteca que estás negociando con el banco. En él podrás ver todas condiciones del préstamo hipotecario y el banco está obligado por ley a facilitártelo al menos 10 antes de la cita co el notario para firmar. De esta forma tendrás tiempo suficiente para entenderlo todo con calma.

Debes saber que este documento es la oferta vinculante y el banco está obligado a mantener las condiciones que recoge, pero tú aún no tienes ningún compromiso, y si algo no te cuadra, sencillamente te puedes echar atrás sin que te puedan penalizar o cobrar nada.

¿Cuáles son los requisitos de una hipoteca? 

Los requisitos de las hipotecas varían dependiendo de las políticas de riesgo de cada banco. Todo ellos necesitarán que demuestres que tienes la solvencia suficiente como para afrontar la devolución del préstamo, ya que lo último que quiere el banco es que dejes de pagar la hipoteca y tener que llegar a una ejecución hipotecaria. Por ello, la cuota nunca puede superar un 35% de tus ingresos, y normalmente solo financian hasta el 80% del valor de compraventa.

Estas son las cuotas que te puedes permitir dependiendo de tus ingresos:

Ingresos MensualesCuota Mensual Máxima*
800€280€
1.000€350€
1.200€420€
1.500€525€
1.800€630€
2.000€700€
2.500€875€
3.000€1.050
4.000€1.400€
5.000€1.750€
*35% de esfuerzo

Ten por seguro que el banco pondrá todos sus esfuerzos en analizar que la operación es viable antes de aprobar tu solicitud de hipoteca y para ello te pedirá mucha documentación sobre los titulares y el inmueble a adquirir. Todos los documentos tendrán que estar en vigor (por ejemplo, solo aceptan tasaciones con menos de 6 meses de antigüedad, o notas simples con menso de 3 meses)

Deberás demostrar tus ingresos mediante contratos de trabajo, nóminas e incluso el pago de tus alquileres mediante justificantes de transferencias. De esta forma se aseguran de minimizar el riesgo de morosidad.

Esta es la lista de los documentos más importantes que deberás tener a mano para solicitar una hipoteca. Te recomendamos que te hagas una carpeta ordenada con todos los documentos digitalizados para enviárselo a las diferentes entidades, te ahorrará mucho tiempo.

Documentación a presentar de los titulares:

  • DNI
  • Última declaración de la renta IRPF
  • Pagos trimentrales de IRPF e IVA (si eres autónomo)
  • Últimos recibos de la Seguridad Social (si eres autónomo)
  • Tres últimas nóminas
  • Recibos de otros préstamos
  • Contrato de trabajo
  • Informe de vida laboral
  • Extracto de cuentas bancarias, justificación de fondos.
  • Último recibo del alquiler pagado
  • Para empresarios o autónomos: acreditación del pago de autónomos y justificante de estar al corriente de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Documentación a presentar de los bienes:

  • Notas simples actualizadas
  • Tasación hipotecaria
  • Fotocopia de la escritura de la vivienda
  • Justificación de pago del IBI
  • Certificado de eficiencia energética

Documentación de la operación:

  • Contrato de arras

Preguntas frecuentes sobre cómo funcionan las hipotecas

  • ¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

    Una hipoteca es un préstamo cuya finalidad es la adquisición de un inmueble, y cuya garantía de pago es el propio inmueble. Tu compromiso es realizar la devolución del dinero financiado según lo acordado con el banco.

  • ¿Qué es la amortización?

    El sistema de amortización establece cómo se calculan las cuotas mensuales y qué parte de la mista será devolución del capital y cuál serán interesases.

  • ¿Cuáles son las claves de una hipoteca?

    Las hipotecas funcionan con tres claves principales:

    – Capital
    – Plazo
    – Intereses

  • ¿Cuanto se tarda en devolver?

    Depende del plazo que acuerdes con el banco, normalmente entre 20 y 30 años.

  • ¿Cuáles son los requisitos?

    Principalmente demostrar la solvencia económica necesaria y que toda la documentación de la vivienda esté en regla.

    Normalmente la cuota nunca podrá superar el 35% de tus ingresos.

  • ¿Qué gastos tiene?

    Las hipotecas tienen gastos de preparación y de formalización:

    – Impuestos (varía si es obra nueva o segunda mano)
    – Notaría
    – Gestoría
    – Tasación
    – Registro de la propiedad

  • ¿Qué documentación necesito?

    Necesitarás presentar toda la documentación relativa a los titulares y al inmueble que se va a adquirir.

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    Author Experto de TúCompara!

    Con más de 10 años de experiencia en el sector financiero, Juan es un experto en temas como hipotecas, préstamos y cuentas bancarias. Con su amplia experiencia en finanzas y su pasión por ayudar a las personas, él es el autor de las guías y artículos de TúCompara! que te ayudan a mejorar tu salud financiera.

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