
Documentación necesaria para pedir una hipoteca.
El proceso de compra de una casa consta de varios pasos desde el momento en que te pones a revisar portales inmobiliarios y visitar viviendas…
Tanto si estás empezando a informarte sobre el mundo de las hipotecas como si estás a punto de comprar una casa, posiblemente te estás encontrando con numerosos conceptos que no conoces que no hacen más que causarte dudas sobre cuál es el funcionamiento de una hipoteca y cuáles son los pasos para formalizarla (salvo que seas un experto en finanzas, claro)
Pese a que en España el préstamo hipotecario es uno de los productos financieros más comunes, aún para una buena parte de la población suscita muchas dudas respecto a sus condiciones, qué tener en cuenta, requisitos y cómo encontrar la mejor.
La firma de una hipoteca es uno de los momentos más señalados en nuestras vidas, ya que la gran mayoría únicamente firmaremos una a lo largo de nuestras vidas, y cometer un error en ese instante podría suponer un problema a largo plazo, ya que normalmente las hipotecas duran entre 20 y 30 años. Es importante que entiendas perfectamente cómo funcionan las hipotecas para que la contrates estando 100% seguro de lo que firmas.
En este artículo vamos a desgranar todo lo que debes saber antes de firmar una hipoteca, te aseguramos que si lo lees al completo sabrás perfectamente cómo funciona.
Una hipoteca, siguiendo la definición del Banco de España, es un «derecho real que grava un inmueble» y que, de forma generalizada se utiliza obtener financiación para compra de una vivienda u otro tipo de inmuebles como oficinas o locales. Se trata de un préstamo, en este caso «hipotecario» ya que la propia vivienda adquirida es la garantía de devolución de la cantidad prestada por parte de la entidad financiera.
Como cliente, cuando solicitas una hipoteca al banco y este te la concede, estás recibiendo un dinero con el objetivo de adquirir un inmueble, y te estás comprometiendo a devolverlo en las condiciones pactadas, es decir, en una serie de cuotas durante un tiempo determinado, y pagando una serie de intereses por diferentes conceptos.
El propietario eres únicamente tú. Ahora bien, ya que la casa es la garantía de pago, si no devuelves el dinero prestado el banco podría llegar a ejercitar sus derechos sobre la casa (que es la garantía) para recuperar el dinero prestado y no devuelto, lo que conllevaría una ejecución hipotecaria y el banco se quedaría con la propiedad para saltar total o parcialmente la deuda impagada.
El funcionamiento de una hipoteca es muy similar al de cualquier otro préstamo y se compone por tres elementos fundamentales que debes tener siempre en mente.
La combinación e estos tres elementos determinará nuestra cuota mensual y el coste de la hipoteca. Si devolvemos el dinero en menos tiempo, la cuota mensual será más alta, pero ahorraremos en intereses ya que nos lo prestarán durante un periodo de tiempo inferior. Si por el contrario ampliamos el plazo, la cuota mensual será más baja, pero el coste final de la hipoteca aumentará, ya que pagaremos intereses durante más tiempo.
Es la cantidad que el banco nos cobra por prestarnos dinero. Se expresa en porcentaje sobre el capital a devolver y existen varios tipos de interés diferentes.
Es vital que entiendas los tres tipos de hipotecas más generalizadas ya que tendrás que tomar la decisión de cuál escoger y lo mejor es que no tengas ninguna duda sobre su funcionamiento.
Además de atender al tipo de interés, a la hora de contratar una hipoteca también debemos fijarnos en otras dos tasas: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).
La Tasa de Interés Nominal es el precio que te cobra el banco por prestarte el dinero. Equivale a un porcentaje del capital pendiente de devolver que no incluye ninguna otra comisión o gasto derivado de productos financieros vinculados.
La Tasa Anual Equivalente representa el coste efectivo del producto financiero. Se expresa en un porcentaje sobre el capital que incluye la TIN más todos los gastos y comisiones bancarias de la operación y cualquier producto vinculado a la misma.
La amortización es la fórmula utilizada para calcular las cuotas mediante las cuales vas a devolver el dinero que te ha prestado el banco. Dicha fórmula aplica el tipo de interés y plazo pactado, resultando de ella la cuota mensual correspondiente.
Existen varios sistemas de amortización:
Esto depende del plazo que hayas pactado con el banco y varía dependiendo de si te conviene más hacer un mayor esfuerzo para devolver antes el préstamo, o prefieres que sea más largo para tener cuotas más bajas. Ten en cuenta que cuanto más dure una hipoteca mas años estarás pagando intereses y por tanto, mayor será la cantidad total de intereses pagados.
Habitualmente las hipotecas se piden con un plazo de entre 20 y 30 años, según el INE la media se sitúa en 23 años.
Te dejamos un ejemplo para que lo entiendas mejor cómo afecta el plazo en la financiación de 160.000€ a la cuota y coste final de la hipoteca.
Plazo | Cuota | Intereses pagados |
---|---|---|
20 años | 824€ | 37.918€ |
25 años | 674€ | 42.284 |
30 años | 607€ | 58.707€ |
La contratación de una hipoteca conlleva una serie de gastos (además de la entrada) que debes tener muy presentes. Están formados por gastos preparatorios como la nota simple o la tasación, y gastos de formalización, como el registro de la propiedad o la notaría. Por supuesto, también tendrás que pagar impuestos por la compra de una vivienda.
Los gastos varían entre la compra de una vivienda de nueva construcción a la que aplica IVA (10%) o una de segunda mano a la que aplica ITP (en torno al 6-8% dependiendo de cada comunidad autónoma)
Algunos de los gastos deberás asumirlo tú como comprador, otros los asumirá el banco por obligación legal. Otros dependerá de la oferta (por ejemplo, la tasación)
Gastos | Lo asume el Banco | Lo asume el Cliente |
---|---|---|
Entrada no financiada | 40.000€ | |
Registro de la propiedad | 525€ | 585€ |
Notaría | 1.150€ | 1.000€ |
Gestoría | 450€ | 121€ |
Impuestos | 1.761€ | 12.000€ |
Tasación | 368€ | |
TOTAL | 3.886€ | 13.806€ gastos + 40.000€ de entrada = 53.806€ |
Gastos | Lo asume el Banco | Lo asume el Cliente |
---|---|---|
Entrada no financiada | 40.000€ | |
Registro de la propiedad | 525€ | 585€ |
Notaría | 1.150€ | 1.000€ |
Gestoría | 450€ | 121€ |
Impuestos | 1.761€ | 21.500€ |
Tasación | 368€ | |
TOTAL | 3.886€ | 23.306€ gastos + 40.000€ de entrada= 63.674€ |
Podrás realizar simulaciones en la web de prácticamente todos los bancos y una vez que tu solicitud esté en marca, tu gestor te facilitará toda la información. Ahora bien, ¿ esa información es vinculante? No, no lo es hasta que recibas un documento específico.
Este documento es la FIPRE, y es el documento que recoge todos los aspectos de la hipoteca que estás negociando con el banco. En él podrás ver todas condiciones del préstamo hipotecario y el banco está obligado por ley a facilitártelo al menos 10 antes de la cita co el notario para firmar. De esta forma tendrás tiempo suficiente para entenderlo todo con calma.
Debes saber que este documento es la oferta vinculante y el banco está obligado a mantener las condiciones que recoge, pero tú aún no tienes ningún compromiso, y si algo no te cuadra, sencillamente te puedes echar atrás sin que te puedan penalizar o cobrar nada.
Los requisitos de las hipotecas varían dependiendo de las políticas de riesgo de cada banco. Todo ellos necesitarán que demuestres que tienes la solvencia suficiente como para afrontar la devolución del préstamo, ya que lo último que quiere el banco es que dejes de pagar la hipoteca y tener que llegar a una ejecución hipotecaria. Por ello, la cuota nunca puede superar un 35% de tus ingresos, y normalmente solo financian hasta el 80% del valor de compraventa.
Estas son las cuotas que te puedes permitir dependiendo de tus ingresos:
Ingresos Mensuales | Cuota Mensual Máxima* |
---|---|
800€ | 280€ |
1.000€ | 350€ |
1.200€ | 420€ |
1.500€ | 525€ |
1.800€ | 630€ |
2.000€ | 700€ |
2.500€ | 875€ |
3.000€ | 1.050 |
4.000€ | 1.400€ |
5.000€ | 1.750€ |
Ten por seguro que el banco pondrá todos sus esfuerzos en analizar que la operación es viable antes de aprobar tu solicitud de hipoteca y para ello te pedirá mucha documentación sobre los titulares y el inmueble a adquirir. Todos los documentos tendrán que estar en vigor (por ejemplo, solo aceptan tasaciones con menos de 6 meses de antigüedad, o notas simples con menso de 3 meses)
Deberás demostrar tus ingresos mediante contratos de trabajo, nóminas e incluso el pago de tus alquileres mediante justificantes de transferencias. De esta forma se aseguran de minimizar el riesgo de morosidad.
Esta es la lista de los documentos más importantes que deberás tener a mano para solicitar una hipoteca. Te recomendamos que te hagas una carpeta ordenada con todos los documentos digitalizados para enviárselo a las diferentes entidades, te ahorrará mucho tiempo.
Una hipoteca es un préstamo cuya finalidad es la adquisición de un inmueble, y cuya garantía de pago es el propio inmueble. Tu compromiso es realizar la devolución del dinero financiado según lo acordado con el banco.
El sistema de amortización establece cómo se calculan las cuotas mensuales y qué parte de la mista será devolución del capital y cuál serán interesases.
Las hipotecas funcionan con tres claves principales:
– Capital
– Plazo
– Intereses
Depende del plazo que acuerdes con el banco, normalmente entre 20 y 30 años.
Principalmente demostrar la solvencia económica necesaria y que toda la documentación de la vivienda esté en regla.
Normalmente la cuota nunca podrá superar el 35% de tus ingresos.
Las hipotecas tienen gastos de preparación y de formalización:
– Impuestos (varía si es obra nueva o segunda mano)
– Notaría
– Gestoría
– Tasación
– Registro de la propiedad
Necesitarás presentar toda la documentación relativa a los titulares y al inmueble que se va a adquirir.
El proceso de compra de una casa consta de varios pasos desde el momento en que te pones a revisar portales inmobiliarios y visitar viviendas…
Si estás pensando en comprar una casa, seguramente también estarás pensando en qué requisitos son necesarios para que el banco te conceda una hipoteca para…
Tanto si estás empezando a informarte sobre el mundo de las hipotecas como si estás a punto de comprar una casa, posiblemente te estás encontrando…